Doch wer ein Geschäft über einen Immobilienmakler abwickelt, weiß oft nicht, welche vertraglichen Regelungen rechtens sind. Das sind die wichtigsten Punkte:
1. Maklervertrag bedarf der Textform
„Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Gibt es ein solches Schriftstück nicht, ist der Vertrag nichtig.
Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.
2. Courtage und Kostenteilung
Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung, ist in der Regel eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat und ob es sich um ein Kauf- oder um ein Mietgeschäft handelt.
Beim Immobilienkauf gebe es keine gesetzlich festgeschriebene Höchstgrenze bei der Provision, sagt Inka-Marie Storm. Üblicherweise würden jedoch 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Provision zahle zwar grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat. Allerdings könnten die Kosten bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden, so Storm.
Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt das Bestellerprinzip. „Danach hat immer derjenige die Maklercourtage zu zahlen, der den Makler beauftragt hat“, sagt Storm. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage Verhandlungssache.
3. Bezahlung nur im Erfolgsfall
„Verbraucherinnen und Verbraucher müssen erst dann eine Provisionszahlung an den Makler leisten, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Kommt kein Abschluss zustande, hat der Makler auch keinen Vergütungsanspruch. Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nichtzustandekommen vorsieht, ist verboten.
4. Von Reservierungsgebühr Abstand nehmen
Laut Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Maklercourtage in der Regel nicht zulässig.
Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger empfiehlt, keinen eigenständigen Reservierungsvertrag abzuschließen und im Idealfall auch keinen Maklervertrag zu unterzeichnen, in dem eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Ist eine solche im Maklervertrag enthalten, müsse sie bei Zustandekommen des Kaufs mit dem Maklerhonorar verrechnet werden. Kommt der Verkauf trotz Reservierung nicht zustande, müssen Makler die erhaltene Reservierungsgebühr zurückbezahlen, entschied der Bundesgerichtshof. Aber Vorsicht: Eine Reservierungsvereinbarung bietet Reibold-Rolinger zufolge keinen nennenswerten Vorteil für Interessenten. Eigentümer könnten das Grundstück trotzdem an andere Interessenten veräußern oder vermieten.
5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit
Werden Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen, stehe Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sagt Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertragsschluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden“, sagt Bauer.
Maklerverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden. Matthias Bauer rät zu einer Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. Die Verträge sehen häufig befristete Kündigungsklauseln vor. Andernfalls könnten Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angaben von Gründen kündigen. Verstößt der Makler gegen seine vertraglichen Pflichten, stehe Kunden zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
6. Alleinauftrag kann rechtmäßig sein
Um sich ein Vermittlungsgeschäft exklusiv zu sichern, können Makler einen sogenannten Alleinauftrag vereinbaren. Während der Vertragslaufzeit darf der Kunde so keine weiteren Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen. Nur darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein.
7. Fehlerhafte Angaben im Exposé sind tabu
Für fehlerhafte Angaben in einem Maklerexposé kann ein Auftraggeber mit haften, sagt Inka-Marie Storm. Darum dürften Makler keine Angaben machen, durch die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch dargestellt wird. Zudem hat der Makler auch die Pflicht, den Interessenten zu beraten. Beschönigt er den Zustand des Objekts, verletzt er seine Pflicht und macht sich schadenersatzpflichtig.
dpa